Como não pagar Imposto de Renda sobre venda de imóveis?

Como era: Pela regra anterior, estava isento de pagar imposto sobre o ganho de capital (o lucro obtido na venda) apenas quem usasse os recursos da venda de um imóvel para comprar outro em até 180 dias.

Como fica: Agora, o contribuinte também fica isento se usar o dinheiro para quitar, totalmente ou em parte, o financiamento de um imóvel comprado antes da venda. A quitação, no entanto, deve ser feita até 180 dias após a venda do imóvel anterior.

A nova instrução normativa entrou em vigor no dia 17 de março e, segundo a Receita, o reconhecimento da isenção foi feito com base em jurisprudência pacificada por decisão do Superior Tribunal de Justiça, que declarou a ilegalidade da restrição imposta pela regra anterior.

Em nota, a Receita explicou que a nova norma atualiza regramento anterior "para reconhecer a isenção do imposto nos casos em que o valor da venda for usado para quitar, total ou parcialmente, no prazo de 180 dias da celebração do contrato, débito remanescente de aquisição(ões) a prazo ou prestação de imóvel(is) residencial(is) já possuído pelo alienante, localizado(s) no Brasil".

O entendimento anterior era de que não haveria isenção nos casos em que o valor resultante da venda de um imóvel residencial era usado para quitar financiamento, mas "somente quando usado para a compra de outro", no prazo de 180 dias da celebração do contrato, acrescenta a nota.

A Instrução Normativa RFB nº 2.070, de 16 de março de 2022, altera a Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que dispõe sobre a isenção de Imposto sobre a Renda sobre ganhos de capital das pessoas físicas de acordo com os arts. 38 a 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.

"A nova instrução revogou a vedação à isenção e incluiu a previsão expressa da isenção sobre o ganho na venda de imóvel(is) residencial(is) para quitar financiamento(s)", esclareceu a Receita.

Pelas regras atuais, a alíquota do IR sobre ganho de capital é de 15% a 22,5%, e a incidência ocorre quando o contribuinte vende ou transfere a posse do imóvel.

A consultoria IOB destaca, porém, que permanece vedada a aplicação da isenção dos 180 dias, quando se tratar de venda ou aquisição de terreno, bem como aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Quem está isento do IR 2022?

A partir deste ano, quem vender um imóvel tem mais uma opção para deixar de pagar o Imposto de Renda (IR) sobre o lucro do negócio. A Receita Federal editou instrução normativa que isenta do tributo quem usar os recursos da venda para quitar financiamentos imobiliários contratados anteriormente.

A norma foi editada no último dia 16, mas, por causa da operação-padrão do órgão, a mudança não foi avisada aos contribuintes. O benefício valerá apenas para quem quitar o financiamento até seis meses depois da venda do primeiro imóvel. Tanto as quitações parciais como totais darão direito à isenção.

Outras condições são que as duas unidades sejam residenciais e localizadas no Brasil. A Receita também exige que o imóvel quitado esteja no mesmo nome do vendedor do primeiro.

Desde 2005, as vendas de imóveis eram isentas de IR apenas para quem usasse o dinheiro do negócio para comprar outro imóvel em até seis meses. O Fisco, no entanto, só concedia o benefício nos casos em que o contrato da nova moradia fosse assinado nesse prazo. Quem usava o dinheiro para quitar outro imóvel não conseguia a isenção porque o contrato tinha sido assinado antes da venda da primeira unidade.

A mudança, na prática, oficializa uma possibilidade já reconhecida pela Justiça. Nos últimos anos, uma enxurrada de ações judiciais pedia a isenção de IR na quitação de um imóvel financiado anteriormente. A jurisprudência (decisões habituais) do Superior Tribunal de Justiça (STJ) era favorável à isenção.

Regra

Pela regra, quem vende um imóvel, assim como qualquer patrimônio de grande valor, paga de 15% a 22% de Imposto de Renda. O tributo incide não sobre o valor total do bem, mas sobre o ganho de capital (lucro da operação), calculado como a diferença entre o valor da compra da unidade, informado na declaração anual do Imposto de Renda, e o valor da venda.

Se o lucro imobiliário chegar até a R$ 5 milhões, pagará 15% de imposto. A alíquota sobe para 17,5% sobre lucros de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, para 20% nos lucros de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e para 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões. Como raramente o ganho de capital ultrapassará R$ 5 milhões, quase a totalidade dos declarantes paga 15%.

As isenções da Receita Federal, no entanto, fazem com que somente contribuintes que vendem imóveis como investimento ou como instrumento de especulação paguem impostos, isentando a venda e a compra da casa própria.

Além da compra de imóvel residencial próprio e da quitação de financiamentos, a Receita concede isenção conforme o grau de antiguidade do bem. Existe um percentual progressivo de desconto para imóveis mais antigos. Unidades compradas antes de 1969 não pagam Imposto de Renda.

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