Sobre a assembleia Geral Extraordinária de condomínio podemos afirmar que

O disposto no art. 1.355 repete, com outras palavras, a regra contida no § 1.º do art. 1.350 com a ressalva de que lá se tratava da assembleia geral ordinária e, agora, se cuida da extraordinária. Reproduz-se, aqui, a mesma regra que, na lei anterior, vinha tratada no art. 25, precisamente sobre a competência para a convocação da AGE, como comumente é chamada a assembleia geral extraordinária. A atribuição é, também, do síndico, podendo, igualmente,1/4 dos condôminos fazê-lo.

Os requisitos para a convocação da assembleia, como para sua instalação, quórum para deliberação e tudo o mais, são os mesmos anteriormente examinados em caráter geral, nada havendo a ser acrescentado a esse mister.

SÍNTESE 

Condensando-se o que dispõe o Código Civil quanto ás votações nas assembleias, pode-se afirmar que haverá, basicamente, dois tipos de questões a serem votadas, a saber: as matérias que exigem quórum especial só podem ser votadas quando se reunir o número mínimo de votos exigido para o tipo de assunto em discussão ser votadas em primeira convocação, com a presença de condôminos que representem, no mínimo, a metade das frações ideais e, em segunda convocação, com qualquer número, sendo então os votos tomados por maioria dos presentes.

Continua prevalecendo o critério adotado na lei anterior que delega á convenção do condomínio a prerrogativa de fixar o critério de contagem dos votos, determinando que sejam proporcionais às frações ideais do terreno, se não houver disposição diversa da convenção.

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De igual modo, continua indispensável a convocação de todos os condôminos para assembleia, sob pena de nulidade da deliberação adotada sem a observância desse mandamento. Agora a exigência é do texto expresso da lei. Da mesma maneira, tanto o síndico como ¼ dos condôminos estão autorizados a convocar a assembleia extraordinária, tal era na lei anterior.

APLICAÇÃO E REQUISITO DE VALIDADE 

Necessidade da convocação de todos os condôminos (art. 1.354)

Embora o preceito não seja novo, porquanto era esse o entendimento jurisprudencial pacífico, a questão foi incorporada ao direito positivo, pela lei nova, como norma de validade da convocação da assembleia e eficácia da deliberação.

Diz a regra que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não tiverem sido regularmente convocados. Trata-se do cumprimento do requisito de publicidade do ato que se pretender realizar que deve estar cercado de todas as condições necessárias para que a convocação chegue ao conhecimento dos interessados, no caso, os condôminos.

Ora, o próprio Código Civil, no seu art. 166, IV, declara que é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei.

Logo em seguida, também considera nulo quando proibir-lhe a prática, sem cominar sanção (inciso VII). Não há dúvida, portanto, que, não sendo convocados todos condôminos, a deliberação pode ser declarada nula.

A eficácia imediata de tal norma, a par da já anteriormente praticada, torna-se indiscutível, desde que a lei nada mais fez do que explicitar dispositivo legal há muito existente, não se produzindo qualquer alteração na situação jurídica que continua em vigor, só que, doravante, incorporado ao texto expresso da lei.

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A omissão quanto á forma não enseja maiores problemas, podendo ser adotado o modo mais razoável e seguro de acordo com a capacidade do condomínio.

O art. 107 do Código Civil declara que a validade do ato independe de forma especial, salvo quando a lei o declare. Não havendo disposição expressa na lei ou na convenção, haverá inteira liberdade na forma de se convocar a assembleia conquanto o meio empregado alcance o objetivo de dar ciência aos destinatários da convocação, mesmo quando houver ciência ficta, como é no caso de publicação de edital, especialmente nos condomínios complexos.

A dúvida ocorre quando a lei for omissa e a convenção nada dispuser sobre matéria, por exemplo, no tocante ao prazo para a convocação. Poderia, em tese, o síndico surpreender um condômino indesejável, com uma convocação extraordinária, com apenas 48 horas de antecedência? A resposta pode ser sim ou não; dependendo das circunstâncias.

Não havendo previsão na convenção, é aconselhável utilizar-se do costume importado da legislação societária, considerando-se de boa prática a antecedência de oito dias entre a data da entrega da convocação e a data da realização da assembleia.

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Esse prazo pode ser utilizado nos casos de urgência devidamente comprovada, circunstância essa que aconselha uma mediação de cinco dias que, acreditamos, pode ser reduzida até a 48 horas úteis tratando-se de caso urgentíssimo. Portanto, nossa orientação aos condomínios e, especialmente, àqueles que presidem as assembleias é no sentido de colocar como questão preliminar a discussão da validade da convocação e o preenchimento dos requisitos de legalidade que devem cerca-la.

Nos casos onde houver gravidade ou premência na instalação da assembleia, e observados, ou não, os prazos mínimos recomendáveis, a regularidade as convocação vai ser apreciada pela própria assembleia, em questão preliminar relativa á validade da convocação, e disso resultará a certeza de eventual ratificação do ato, seja numa próxima reunião regularmente convocada, seja o caso de vir a ser submetido ao escrutínio judicial.

Cremos que essas e outras questões, nas quais a lei e o estatuto do condomínio houverem silenciado, devem ser resolvidas pela maioria absoluta, usando-se o bom senso e buscando-se o equilíbrio das relações entres os condôminos, de sorte que a convenção passe a dispor de regras claras e seguras, especialmente no que concerne ás decisões que interessam á comunhão.

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Quando isso não ocorre, a solução está em recorrer ao Judiciário com amplo prejuízo para todos, já que a solução a ser buscada na sentença, além de provocar sequelas, pode muito bem ser encontrada pelos próprios interessados de forma mais rápida, econômica e eficaz.

Todos os dispositivos em questão têm aplicação imediata, até porque em nada alteram a lei anterior ou o entendimento jurisprudencial que se tinha sobre algumas dessas questões que agora integram o direito expresso, não havendo possibilidade de qualquer interpretação discordante, desde que inexista, nesses aspectos que acabamos de abordar, divergência entre a lei atual e a que foi substituída.

Fonte: Condomínio Edilício: Pedro Elias Avvad

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